DPH se týká i pronajímatelů

Předmětem DPH je ekonomická činnost, která zahrnuje nejen podnikání, ale např. i činnost pronajímatelů. To může být velkým problémem např. při pronájmu míst k parkování vozidel.

Názor fyzických osob - DPH se mne netýká, protože mám příjmy z pronájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů, nepotřebuji živnostenské oprávnění a nepodnikám - je sice velice rozšířený, ale naprosto mylný.

Pokud fyzická osoba např. soustavně pronajímá byt, z pohledu DPH vykonává ekonomickou činnost, což někdy pro tuto osobu nemusí zakládat žádné povinnosti k DPH - pokud ekonomická činnost spočívá výhradně v nájmu osvobozeném od DPH.

Příklad 1

Fyzická osoba má příjmy ze zaměstnání a soustavně pronajímá byt.

Z pohledu daní z příjmů se příjmy z pronájmu zahrnují do příjmů z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů. Z pohledu DPH je pronájem bytu činností osvobozenou od DPH a proto, nezávisle na výši příjmu za pronájem bytu, nevznikají této fyzické osobě v souvislosti s poskytováním pronájmu žádné přímé povinnosti týkající se DPH. Ale i této osobě mohou vzniknout u DPH povinnosti - viz příklad 5.

Pokud však poskytovaný nájem není osvobozen od DPH, tak při překročení obratu 1 mil. Kč za 12 po sobě jdoucích kalendářních měsíců, vznikne povinnost z tohoto nájmu odvádět DPH.

Příklad 2

Fyzická osoba má příjmy ze zaměstnání a soustavně pronajímá garážové stání za účelem parkování vozidla.

Nájem prostor a míst k parkování vozidel není osvobozen od DPH, v případě překročení obratu za tento nájem v částce 1 mil. Kč za 12 po sobě jdoucích kalendářních měsíců by se tak tato osoba stala plátcem DPH s povinností odvádět DPH z tohoto nájmu.

Často se zapomíná, že i neosvobozený nájem vstupuje do obratu rozhodného pro registraci k DPH.

Příklad 3

Fyzická osoba má příjmy ze zaměstnání a soustavně samostatně pronajímá byty a samostatně garážová stání za účelem parkování vozidla.

Nájem prostor a míst k parkování vozidel není osvobozen od DPH, v případě překročení obratu 1 mil. Kč za 12 po sobě jdoucích kalendářních měsíců by se tak tato osoba stala plátcem DPH s povinností odvádět DPH z nájmu garážových stání. Do obratu rozhodného pro vznik plátcovství k DPH se však nezapočítává pouze obrat za nájem garážových stání, ale i obrat za nájem bytů. Pokud by tedy roční obrat za nájem bytů činil např. 800 tis. Kč a za nájem garážových stání 300 tis. Kč, byl by tento pronajímatel plátcem DPH s povinností odvádět DPH z nájmu garážových stání.

Započítávání nájmu osvobozeného od DPH do obratu pro registraci k DPH je důležité u kombinace s podnikáním.

Příklad 4

Fyzická osoba má příjmy z podnikání podle § 7 zákona o daních z příjmů a soustavně pronajímá byt v rámci příjmů z nájmu dle § 9 zákona o daních z příjmů.

Pronájem bytu je sice činností osvobozenou od DPH, ale obrat za tento nájem vstupuje do obratu rozhodného pro registraci k DPH. Pokud by tedy tato osoba měla např. roční obrat z podnikání 800 tis. Kč a z nájmu 300 tis. Kč, stala by se plátcem DPH s povinností odvádět DPH ze svého podnikání.

I pronajímateli poskytujícímu výhradně pronájem osvobozený od DPH mohou vzniknout povinnosti k DPH.

Příklad 5

Fyzická osoba z příkladu 1 (její jedinou ekonomickou činností je poskytování pronájmu osvobozeného od DPH) přijme od osoby neusazené v ČR službu s místem plnění v ČR, např. opravu bytu nacházejícího se v ČR.

Protože soustavné poskytování nájmu (byť osvobozeného od daně) je pro účely DPH ekonomickou činností, je i v tomto případě pronajímatel z pohledu DPH osobou povinnou k dani - byť nemá a ani nemusí mít identifikační číslo (IČ) a nevztahují se na něj živnostenské předpisy. Přijme-li osoba povinná k dani od osoby neusazené v ČR službu s místem plnění v ČR, vzniká jí povinnost odvést z této služby DPH a pokud není plátcem DPH (jako v tomto případě) stane se přijetím této služby identifikovanou osobou dle § 6h.